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李宇嘉:大城市房屋租金将拐点性下跌

2017-07-03 10:19:59 来源: 证券时报
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近日,笔者一位朋友吐槽,放租的房子自端午节空置至今,降价以后依然无人问津。笔者好奇,深圳80%的人租房住,以低于片区租金的价格也难租出去吗?向楼下中介打听,中介小哥苦笑道,现在租客都嫌租金太高,要不转向原特区外租房,要不就选择合租。像笔者朋友这类三房大物业,除非自降租金1/3,或委托给链家等长租公司,接受按间出租,否则会一直空置下去。

如果按间出租,三间房住了三户人家,房子会被“糟蹋”成什么样呢?朋友说什么也不答应。于是,朋友那总价高达1200万的三房豪宅只能继续空置了。问题是,即便按片区同类房屋的租金算(1.2万元/月),朋友房子的租金回报率也只有可怜的1.2%。还不足一年期存款利率(1.5%)高,而现在“宝宝类”理财的年化收益率已稳稳地站上4%了,为什么还租不出去呢?

中介小哥哀叹道,别说你这三房大豪宅,就是特区内城中村的两房,按间来出租比比皆是,现在也很难整套租出去。笔者又到附近的城中村看了一下,太乍舌了,一套一居室的农民房,租金一般在1800-2800元左右,而要租一个两居室带一个微型客厅的话,要探至3500元以上了。中介小哥说,按间出租一下就让深圳的租赁房源增加1倍左右,但需求短期变化不大,房租能不跌吗?

事实上,让深圳租赁房供应“放量”的,还有两个重磅利好。一是地铁在短短几年便密布成了网状图,且迅速将各个区域链接起来,目前很多房子都是“地铁房”了。关外到关内的通勤距离缩短了一半,租金和通勤综合考量,住在原关外性价比更高,特别是对于月收入只有5000元左右的小白领们。于是,大批租客集体迁离福田和南山等中心区,搬到了宝安和龙岗。

5月份尽管是“毕业季”,但租赁市场却凄凄惨惨、冷冷清清。深圳市房地产中介协会的数据显示,5月份,深圳住房租金指数下跌了0.35%,其中白领们最青睐的福田、南山、罗湖分别下跌了1.04%、0.77%、1.56%,而宝安和龙岗则分别上涨了1.48%和0.55%。另一个让租赁房源“放量”的因素就是长租公寓。似乎在一夜之间,深圳就诞生了200多家长租公寓公司。

就在春节后不久,笔者调研过一些品牌长租公寓,结论是长租公寓推高租金。因为它们都采取“整租-包装-分租”的模式,将农民房、旧村屋整租过来,然后粉刷、配置基本生活设施和物业管理,以品牌信誉加焕然一新的室内环境,提高租金获得溢价和盈利。但是,近期笔者却发现,长租公寓增加和盘活了深圳租赁市场的供应。特别是,他们适应租赁市场需求,无一例外地将转租过来的房子“打隔断”、推出“N+1”(出租客厅),增加房屋可承载租客数量。

而且,商品房租金太贵了,嗅觉敏锐的长租公寓见缝插针,农民房和厂房是洼地,也是盈利增长点。于是,长租公寓纷纷进军城中村和工业厂房,这些都是统计覆盖不到的。农民房占深圳房源供应51%的份额,大概有2亿平米。深圳还有大大小小1000多个工业区,仅配套宿舍就有近7000万平米。试想,只要将其中的1%释放出来,那都是数量级的增长,租金很难撑得住。

另外,过去小白领们之所以宁愿多掏点租金,也更倾向于住在特区内,那是因为特区内交通、购物、娱乐休闲、上班等综合优势突出。现在,交通优势明显褪去,而网约车、共享单车等大发展,远距离通勤效率会越来越高。目前,网购和物流早已覆盖深圳寸土寸金的每一个角落,甚至是特区外的城中村。就连白领必配的咖啡店也遍地都是,甚至可以快捷地送到你家里。

长远看,特大城市房租还得下降,因为供应“放量”的口子还很多。比如未来5年,深圳和北京分别要建40万套、50万套保障房,今年广州推出1.2万套公租房,这将分流很大一部分需求,特别是租赁刚性的低收入者。同时,人均住房面积已达35平米,边际空间需求下降,很多供应要投入租赁,包括资产配置需求,但居民收入已下降,反映实际需求的租金或拐点性下跌。

(作者供职于深圳房地产研究中心)

陈静2 本文来源:证券时报 责任编辑:陈静2
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